Leilão sob suspeita: BTG compra fazenda bilionária por fração do valor e entra na mira da justiça
O BTG Pactual tenta manter a compra de uma fazenda avaliada em até R$ 1,5 bilhão em valor de liquidação, mas arrematada pelo banco por R$ 130,5 milhões em um leilão judicial realizado em 2018.
A disputa envolve a Fazenda Santa Emília, uma das maiores propriedades produtoras de soja do Centro-Oeste. O imóvel fica na região da Chapada dos Guimarães, entre os municípios de Planalto da Serra e Nova Brasilândia, em Mato Grosso.
A arrematação foi anulada em primeira instância no ano passado. A juíza Milene Beltramini entendeu que a propriedade foi vendida por preço “vil” e questionou a forma como o lance vencedor foi estruturado.
O caso chegou a ser pautado para 22 de abril, mas foi adiado para 6 de maio, amanhã, quando a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso deverá analisar o recurso contra a decisão.
A nova data ocorre em meio a uma mudança no colegiado. O desembargador Dirceu dos Santos, que integrava a Câmara responsável por analisar o caso, foi afastado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em procedimento que apura suspeitas de recebimento de vantagens indevidas em troca de decisões judiciais.
Banco pagou menos de 10% do valor de liquidação apontado em laudo
O ponto central da disputa é a diferença entre o preço pago pelo BTG e o valor atribuído à fazenda no processo.
O edital do leilão anunciava a propriedade por R$ 190 milhões, com base em uma avaliação de 2012. Depois, o valor foi atualizado para R$ 261 milhões.
Um laudo técnico anexado ao processo em junho do ano passado, porém, apontou que o valor de mercado da Fazenda Santa Emília seria de cerca de R$ 2,1 bilhões, segundo informações de Lauro Jardim, do jornal O Globo. O valor de liquidação, referência para venda em leilão, seria de aproximadamente R$ 1,5 bilhão.
Mesmo em relação ao valor de liquidação, a arrematação de R$ 130,5 milhões representa menos de 10% do montante indicado no laudo.
Na decisão de primeira instância, a juíza também destacou que a propriedade tem quase 25 mil hectares, é produtiva e conta com benfeitorias e maquinários. A magistrada citou ainda a valorização das terras em Mato Grosso, impulsionada pelo avanço do agronegócio.
Segundo Igor Fernandez de Moraes, sócio do Silva Nunes Advogados e especialista em Direito Empresarial, o Código de Processo Civil estabelece como referência, em regra, preço inferior a 50% da avaliação, mas a jurisprudência brasileira trata esse parâmetro como indicativo, e não como regra absoluta.
“Na prática, os tribunais costumam avaliar um conjunto de elementos, como a proporcionalidade entre o lance e o valor econômico do ativo, a confiabilidade da avaliação judicial, entre outros”, afirma.
Para ele, se confirmada a discrepância entre o valor da arrematação e os valores apontados no laudo, a polêmica pode ir além do debate sobre preço vil.
“A discussão pode alcançar um tema mais amplo, que seriam os limites jurídicos e econômicos da formação de preço em leilões judiciais de ativos de grande porte”, diz Moraes.
Marcelo Godke, sócio do Godke Advogados e especialista em Direito Empresarial, pontua que a discussão não depende apenas do percentual de deságio, mas da aderência da avaliação usada no leilão à realidade econômica do imóvel.
“O ponto central é saber se a avaliação usada no leilão refletia minimamente a realidade econômica do bem”, afirma Godke.
Para o advogado, a disputa da Fazenda Santa Emília foge do padrão comum pela dimensão da diferença entre o valor de arrematação e o valor atribuído ao ativo no laudo citado no processo.
“Não é apenas um desconto normal de leilão; é uma discussão sobre possível defasagem grave da avaliação e sobre a preservação da utilidade econômica da execução”, diz.
Justiça questionou estrutura do lance do BTG
Além do preço, a decisão colocou sob suspeita a composição do lance vencedor apresentado pelo banco.
A Fazenda Santa Emília pertencia à Camponesa Agropecuária e havia sido dada como garantia em empréstimos. Segundo a Justiça, o BTG usou créditos vinculados a dívidas de outra empresa do mesmo grupo econômico, a Laranjal Agropastoril, para viabilizar a compra do imóvel.
No leilão, o banco ofereceu a quitação de cerca de R$ 54,6 milhões em débitos atribuídos à Agrosparil, além de aproximadamente R$ 75,8 milhões referentes à própria Camponesa, como contrapartida pela transferência da fazenda.
Uma perícia realizada no processo apontou, porém, que a dívida da Camponesa Agropecuária, inicialmente estimada em R$ 75,8 milhões, seria na verdade de R$ 43,1 milhões.
O BTG também alegou o pagamento de seguro-fiança, no valor de R$ 71 milhões, após o encerramento do leilão. A juíza afirmou, no entanto, que não havia previsão legal para usar esse instrumento como forma de pagamento da arrematação.
Para Igor Fernandez de Moraes, estruturas que envolvem uso de créditos e instrumentos de garantia não são, por si só, incompatíveis com operações desse tipo. O ponto central, segundo ele, é verificar se houve transparência, respaldo processual, legalidade e preservação da isonomia entre os credores.
“O ponto sensível surge quando há questionamento sobre eventual uso dessas estruturas para produzir um preço econômico de forma artificial e dissociado do valor real da operação, contornar regras do leilão ou afetar a efetividade da execução”, afirma.
Segundo Moraes, a controvérsia pode trazer reflexões relevantes sobre segurança jurídica, valoração de ativos judiciais complexos ou estressados e parâmetros de governança em operações desse tipo no Brasil.
Godke também afirma que a engenharia financeira em leilão judicial não é necessariamente irregular. Segundo ele, um credor pode, em determinadas hipóteses, usar o próprio crédito para arrematar um bem, e instrumentos como fiança bancária e seguro-garantia são admitidos em várias situações processuais.
O problema, diz o advogado, aparece quando a estrutura altera a substância econômica do leilão.
“A engenharia financeira é válida quando é transparente, prevista ou autorizada pelo juízo, respeita o edital, não prejudica credores ou devedores e não distorce a competição”, afirma.
Segundo Godke, ela passa a ser questionável quando serve para mascarar preço, inflar artificialmente o lance, substituir pagamento por garantia sem autorização ou transferir ao devedor e aos demais interessados um prejuízo econômico relevante.
“Em casos extremos, dependendo das provas, a discussão pode deixar de ser apenas processual e passar a envolver fraude, simulação, abuso de direito ou enriquecimento sem causa”, diz.
O BTG foi procurado, mas ainda não se manifestou sobre o conteúdo da reportagem.